不動産を所有しているオーナーの方にとっては、少しでも経費として計上できるものを把握して無駄な納税を減らしたいと考える人は多いと思います。不動産の中でも建物を所有している場合は、外壁の劣化を防ぐためには定期的な塗装が必要ですが、この外壁塗装に関して経費として計上できるかどうかを今回の記事で紹介します。

修繕費は必要経費として計上できる？

不動産で建物を所有している場合、劣化を防ぐための定期的な塗装が必要となり、耐用年数が短い塗料で8～10年、長い塗料で15～20年に1回の塗装が必要となります。おおよその相場として30坪程度の住宅であれば60万円から100万円ほどかかるため、不動産を所有しているオーナーであれば、少しでも節税したいところです。

そこで外壁塗装で節税ができるのかどうか気になるところですが、外壁塗装などの建物のリフォームの費用に関しては経費として認められる場合と資産として判断される場合があります。

では、修繕費の場合はどのように判断されるでしょうか。今回は、資産として判断される資本的支出と経費として判断される修繕費について、どのような意味や違いがあるのか見ていきながら説明します。

減価償却として計上する資本的支出

耐久性を増したり、暮らしやすくするために新たな機能をつけることで建物の資産価値を増加させる出費のことを資本的支出といいます。たとえば、通常よりも耐用年数が長い塗料を使用した外壁塗装によって耐久性をあげたり、バリアフリーで誰もが暮らしやすくなるようにリフォームすることなどがあたります。

資本的支出は減価償却費として計上します。建物などの固定資産では、時間の経過によって価値が下がっていくものがありますが、減価償却とは長期にわたり使用する固定資産を時間の経過とともに耐用年数に応じた費用として、資産を使用できる期間で分割しながら計上します。

経費としての修繕費

建物の維持管理や現状回復の目的のための内容であれば修繕費にあたります。たとえば、雨漏りによる修理やガラスが割れた場合の交換費用、災害などで受けた被害を回復させるための費用なども修繕費です。金額に上限はなく経費として計上できるので課税対象には該当しないため、節税対策ができるのです。

修繕費に該当するケースとは

基本的にすべての修繕費は必要経費として計上できるため、修繕費であれば節税対策となるのですが、建物のリフォームに関してはすべてが修繕費になるとは限りません。修繕費として認められるものにはどのようなケースがあるのか見ていきましょう。修繕費として認められるものには、建物に対する維持管理や原状回復を目的としたものに限られます。

建物の維持管理としては、陸屋根や屋上の防水工事があり、原状回復としては雨漏りの補修や壊れた屋根の修理などがあります。建物を維持するための外壁塗装や外壁のクラック補修は維持管理や原状回復にあたるため修繕費として計上が可能となっています。

ただし、該当金額が20万円に満たない場合、または20万円以上でも3年以内の周期で修繕する場合は、資産価値が上昇する場合でも修繕費として計上可能です。また、修繕費にあたるかどうか微妙なケースの場合は、該当金額が60万円に満たないか、該当金額が修理や改良に係る固定資産の前期末の取得価額のおおよそ10％以下の場合に認められます。

リフォームと節税は計画的に行いましょう

節税対策として修繕費に計上した場合は、手元に当面のキャッシュフローが残るため、一時的には効果的な面もあります。ただし、節税できる金額には限度もあり、減価償却になる場合もあるのです。また、企業で金融機関から融資を検討している場合は、利益があまりない年に修繕費を経費として計上すると営業不振として見られて融資を断られる場合があります。

逆に決算書に減価償却の科目が記載されていた方が、長期的な事業継続の意志のある経営者として見られるため、融資が受けやすいというメリットもあるでしょう。つまり、修繕費にするか資本的支出にするかは、現在の状況や今後の動きなどを想定したうえで、使い分けて計画的に節税することがおすすめです。

まとめ

外壁塗装は不動産の建物の劣化を防ぐためには必要なものなので、定期的な塗装が必要となってきますが、決して安いものではないので不動産オーナーにとって節税対策できるかどうかが重要となるでしょう。外壁塗装では、建物の価値を増やすためのものであれば資本的支出として減価償却で計上されますが、維持管理や原状回復の目的であれば修繕費として経費計上が可能です。さらに、20万円に満たない場合や20万円以上でも3年以内の周期で修繕する場合は、資産価値を向上するような場合でも経費となります。ただし、何でも経費にした方がいいわけではないため、今後融資を受けたいなどある場合は計画的に考えていきましょう。

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